Control de alquileres: ¿Un desastre bienintencionado?
Tanto la teoría económica como la evidencia empírica demuestran que los controles de alquiler son una mala idea
La vivienda es cara. Como inquilina londinense, siento el dolor. El Reino Unido sufre una escasez crónica de viviendas, y la negativa del Gobierno a reformar de forma significativa el sistema de planificación hace que seamos pésimos en la construcción de nuevos hogares.
En 1995, un comprador de vivienda con el salario medio tendría que gastarse entre 3.2 y 4.4 veces su salario anual en una casa, dependiendo de su ubicación. En la actualidad, la vivienda media en el Reino Unido cuesta más de 9 veces los ingresos medios.
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La economía es bastante sencilla. Si queremos viviendas más asequibles, debemos aumentar la oferta de viviendas. Por desgracia, como ocurre en muchas partes del mundo, el Gobierno se empeña en complacer incentivos políticos perversos. A saber, los NIMBYs, o «Not In My Back Yard-ers», que se oponen al desarrollo de la vivienda en sus áreas locales.
En lugar de abordar la raíz del problema resolviendo los problemas de suministro, cada vez se especula más con que el alcalde de Londres, Sadiq Khan, planea obtener más poder de Westminster para aplicar controles sobre el coste del alquiler. En 2019, Sadiq Khan afirmó que los «argumentos a favor de los controles del alquiler son abrumadores». ¿Está en lo cierto?
Los economistas rara vez están de acuerdo en mucho. El hecho de que los controles de alquiler tengan consecuencias económicas desastrosas es un área única de consenso. Los controles de alquiler pueden tener objetivos bienintencionados que son políticamente deseables -hacer que los alquileres sean asequibles-, pero tienen consecuencias económicas significativas. En toda la bibliografía sobre el control de los alquileres existe un fuerte consenso académico en que producen consecuencias perjudiciales.
Distorsionan el mercado poniendo un tope a los posibles ingresos que podría obtener un propietario, reduciendo los incentivos para que los propietarios mejoren sus inmuebles de alquiler y reduciendo la oferta de viviendas en el mercado de alquiler con el paso del tiempo. Esta supresión artificial del precio de los alquileres no hace sino agravar la escasez de viviendas y reducir la calidad general de las mismas.
Como se argumenta en la publicación del Instituto de Asuntos Económicos de 1972 «Verdict on Rent Control» (Veredicto sobre el control de los alquileres), estas distorsiones tienen varias consecuencias económicas negativas:
- Perpetúan la escasez de vivienda al expulsar a los propietarios del mercado de alquiler.
- Fomentar la inmovilidad en el mercado laboral al aumentar los incentivos para permanecer en las propiedades durante más tiempo.
- Anular las decisiones naturales que tomarían los inquilinos, provocando una mala asignación de la vivienda.
- Reducir la calidad de la vivienda.
- Distorsionar la asignación natural de recursos escasos e impedir potencialmente el desarrollo de zonas que podrían destinarse a usos más rentables o socialmente beneficiosos.
Los controles de alquiler son desastrosos, pero eso no impide que los políticos los apliquen. Veamos algunos ejemplos y sus nefastas consecuencias…
1) Berlín
En 2015, los propietarios de 313 de las 11.000 ciudades alemanas no podían fijar alquileres para nuevos inquilinos superiores en más de un 10% a la media local del periodo de cuatro años anterior.
En 2020, el ayuntamiento de Berlín congeló los alquileres. La oferta de nuevas viviendas de alquiler en el mercado se redujo en una cuarta parte en comparación con el año anterior. En el mismo periodo, otras grandes ciudades como Colonia, Hamburgo y Múnich vieron aumentar la oferta de viviendas en un tercio.
En las zonas donde se aplicó este último tope, la oferta se redujo casi a la mitad. El número de viviendas en venta, que permanecieron sin tope, aumentó significativamente.
2) San Francisco
En 1979, San Francisco introdujo controles de alquiler en edificios de cinco o más apartamentos, pero excluyó los de nueva construcción. En 1994, estos controles se ampliaron para cubrir todos los edificios con más de un apartamento, pero seguían excluyendo a los de nueva construcción.
Un estudio de la Universidad de Stanford sobre estos controles del alquiler, realizado por Rebecca Diamond, Tim McQuade y Franklin Qian, concluyó que creaban tanto ganadores como perdedores. Entre 1994 y 2010, las personas que vivían en propiedades con alquiler controlado se beneficiaron de alquileres más bajos. Sin embargo, los inquilinos que se mudaron posteriormente a la ciudad pagaron 2 900 millones de dólares más en alquileres más altos durante el mismo periodo.
Esencialmente, la expansión de los controles de alquiler había provocado una escasez de viviendas disponibles, lo que elevó el coste para los nuevos inquilinos (generalmente más jóvenes).
El estudio de Stanford también descubrió que muchos propietarios demolieron sus viviendas en favor de las de nueva construcción, que seguían exentas de los controles.
3) Estocolmo
Suecia lleva casi un siglo defendiendo algún tipo de control de los alquileres. En cuanto al control de los alquileres, ha sido un verdadero éxito.
Los alquileres se limitaron temporalmente durante la Segunda Guerra Mundial. A partir de 1978, Suecia permitió a los propietarios negociar aumentos generales de los alquileres con los inquilinos. En realidad, estas negociaciones se hacen a nivel nacional entre la Asociación de Propietarios y el Sindicato de Inquilinos. Así pues, Suecia sigue controlando de facto el precio de los alquileres en todos los mercados inmobiliarios atractivos.
Las consecuencias en Suecia han sido bastante desastrosas. Debido a estos controles de los alquileres, la demanda supera con creces a la oferta, por lo que las colas para conseguir vivienda son habituales. En el centro de Estocolmo, se calcula que los alquileres de equilibrio son un 70% más altos que los regulados. Como resultado, existe un déficit aproximado de 27 000 apartamentos.
La dura intervención del Gobierno acabó con el mecanismo natural de los precios, lo que significa que el equilibrio del mercado de la vivienda es inalcanzable. En su lugar, el sistema de colas asigna las viviendas, por lo que miles de suecos se quedan esperando durante años. En 2019, unas 670 000 personas figuraban en la cola de la vivienda.
Las repercusiones van más allá de la escasez de vivienda. Según un documento de 2020 publicado por EPICENTER, la normativa ha abierto un mercado negro de contratos de alquiler con una facturación anual de 100 millones de euros. En Estocolmo, uno de cada cinco jóvenes inquilinos ha admitido haber pagado contratos de alquiler ilegalmente.Mientras que los residentes de larga duración disfrutan de alquileres más bajos, los suecos más jóvenes a menudo tienen que esperar más de una década para conseguir pisos de alquiler controlado. La «vivienda para todos» de Estocolmo ha resultado ser, en realidad, vivienda para unos pocos.
Este artículo fue publicado originalmente en la Fundación para la Educación Económica.
Reem Ibrahim es Oficial de comunicación y becaria Linda Whetstone del Institute of Economic Affairs.
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